Qu'en est-il de l'obligation pour le locataire de participer aux charges communes ?

Lors de la conclusion d'un contrat de bail, la même question surgit invariablement : qui paie quels frais ? Les réparations sont-elles à la charge du locataire, ou le bailleur doit-il intervenir ? Et qu'en est-il de l'entretien, des charges communes ou des frais administratifs ? Le Décret flamand sur la location d'habitations (Vlaams Woninghuurdecreet) a apporté plus de clarté à ce sujet depuis 2019. Ce décret fixe des règles précises sur les frais et charges qui doivent être supportés par le bailleur et ceux qui incombent au locataire. Pourtant, dans la pratique, des questions et des malentendus subsistent. À quoi faut-il veiller et que prévoit le décret sur la location d'habitations dans le cas d'immeubles à appartements (immeubles à logements multiples) ?

La situation avant le 1er janvier 2019
Les contrats de bail conclus avant le 1er janvier 2019 relèvent de la Loi fédérale sur les loyers. Cette loi appliquait le principe de la liberté contractuelle : les parties pouvaient déterminer elles-mêmes quels frais étaient répercutés sur le locataire. Légalement, il n'existait que quelques exceptions : par exemple, le précompte immobilier (onroerende voorheffing) et les frais de courtage de l'agence ne pouvaient pas être mis à la charge du locataire.
Si rien n'était mentionné dans le contrat concernant la répartition des frais, des discussions pouvaient survenir. Dans ce cas, un accord à l'amiable était la seule issue, ou à défaut, une procédure de conciliation devant le juge de paix.

La situation à partir du 1er janvier 2019
Pour les contrats de bail conclus après le 1er janvier 2019, c'est le Décret flamand sur la location d'habitations qui s'applique. Ce décret contient un principe général de répartition : Le bailleur paie les frais liés aux droits réels (zakelijke rechten) sur le logement, tandis que le locataire paie les frais liés à l'usage du logement loué. De plus, le Décret flamand sur la location d'habitations prévoit une liste de répartition des frais et charges en cas d'immeubles à logements multiples, qui détermine quels frais peuvent être imputés à quelle partie.
Cette liste est non exhaustive et ne contient donc qu'une clarification pour les frais et charges qui y sont inscrits. Cette liste est de droit impératif (dwingend recht). On ne peut y déroger qu'au profit du locataire. Pour les frais et charges qui ne figurent pas dans la liste, le principe général de répartition est déterminant.
La liste utilise des clés de répartition forfaitaires afin d'éviter des calculs complexes.
La liste non exhaustive des frais et charges pouvant être imputés au locataire ou au bailleur se présente comme suit (voir photo).

Concrètement ?
Il est important de vérifier à quelle date le contrat de bail a été conclu :
• Contrat de bail conclu avant 2019 : Référez-vous aux clauses spécifiques du contrat. En cas d'ambiguïté, une concertation est nécessaire ou, en dernier recours, une procédure devant le juge de paix.
• Contrat de bail conclu à partir de 2019 : Tenez compte des règles de répartition légales. Vérifiez si les frais sont conformes à la liste de répartition du Décret flamand sur la location d'habitations.

Grâce aux règles du Décret flamand sur la location d'habitations, la sécurité juridique est renforcée pour les locataires et les bailleurs, en particulier lors de discussions concernant les charges communes. Veillez toujours à ce que votre contrat de bail soit rédigé de manière claire et détaillée.

SOURCE : CIB